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Liebe Leser:innen,

„Initiative kostenreduziertes Bauen“ lautet ein Projekt unserer Stadtentwicklungsbehörde, welches bereits seit Anfang des Jahres läuft. Es werden vor allem Architekt:innen, Ingenieur:innen und sonstige am Bau Beteiligte sowie Angehörige der Wohnungswirtschaft eingeladen. Die schauen dann in Workshops, inwieweit unser bestehendes Baurecht entschlackt und auch technische Ausführungsvorgaben vereinfacht werden können. Ziel ist, sowohl den Prozess des Neubaus zu beschleunigen als auch den Materialaufwand zu reduzieren.

Ich darf für den Mieterverein zu Hamburg an dieser Initiative teilnehmen und mich im Interesse derjenigen, die am Ende in den so entstandenen Neubauten wohnen sollen, einbringen. Das ist nicht nur interessant. Ich denke auch, dass es etwas bringt. Allerdings, so wurde mir am vergangenen Freitag aus dem Plenum verdeutlicht, könnten solcherlei Einsparmaßnahmen zu einer maximalen Reduktion der Neuvermietungsmiete um zwei Euro je Quadratmeter führen. Das ist nicht wirklich eine Entlastung bei 21 Euro pro Quadratmeter aktueller Neuvermietungsmiete.

Es muss also andere Stellschrauben geben, die dazu beitragen, dass Neubau günstiger wird. Auch an diese muss unsere Stadtentwicklungsbehörde ran. Angesichts von Bauprojekten, in denen studentisches Wohnen für sage und schreibe 77 Euro pro Quadratmeter kalt angeboten wird, glaube ich: da geht noch was.

Im Übrigen freue ich mich, weil unser Zukunftsentscheid mutmaßlich die notwendige Anzahl von Unterschriften erreicht hat. Über 106.000 Unterschriften wurden abgegeben, 66.000 wurden benötigt. Es wird also in die nächste Phase gehen und wir werden eine verbindlichere Planung für den sozialverträglichen Weg zu einem klimaneutralen Hamburg im Jahr 2040 finden. Das ist keine zusätzliche Bürokratie, wie Kritiker:innen uns vorwerfen. Wenn ich einen Arbeitsprozess, der über so viele Jahre laufen soll, plane, muss ich sehr detailliert werden und auch immer wieder zurückschauen, ob die Zwischenziele erreicht worden sind. Der Zukunftsentscheid verlangt lediglich, dass dies dann transparent geschieht.

Natürlich reagiert die Wohnungswirtschaft jetzt reflexhaft und droht höhere Mieten an. Fallen Sie darauf nicht herein! Natürlich kostet die energetische Transformation des Wohngebäudebestands Geld.

Es wird aber nicht teurer und die Mieterhaushalte werden auch nicht stärker belastet, wenn die Transformation schneller erfolgt.

Darüber hinaus weiß ich, weil ich den entsprechenden Gremien (Energiewendebeirat, Beirat zur Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaziele im Wohngebäudesektor, Initiative zur Kostenreduktion im Neubau) angehöre, wie unabgestimmt die Planung der Erreichung der Klimaschutzziele bis 2045 bislang ist und wie wenig sich die Gebäudeeigentümer beteiligen.

Mit dem Zukunftsentscheid wollen wir erreichen, dass dieser Zustand beseitigt und ein Plan abgestimmt wird. Dieser muss als Ersten zwischen der von den Grünen geführten Umweltbehörde und der SPD-geführten Stadtentwicklungsbehörde abgestimmt werden. Dann geht es mit den anderen Akteuren weiter: Den Vermieter- und Mieterverbänden.

Die Wohnungswirtschaft macht, was sie immer macht: Sie kündigt an, dass die Mieten teurer werden, wenn eine als Zumutung empfundene Maßnahme umgesetzt werden soll. Stattdessen sollte sie sich mit der Politik und den Mieterverbänden an einen Tisch setzen und klären, wie vorgegangen werden kann und wie die Lasten gerecht verteilt werden können.

Unser Vorschlag lautet, die öffentlich Hand, die Gebäudeeigentümer und die Mieter:innen tragen je ein Drittel. Dazu muss es Härtefallregelungen geben für die, die ihr Drittel nicht tragen können.

Wir sprechen aber nicht von einem Drittel der Kosten der Gesamtinvestitionen. Denn ein großer Teil der Investitionskosten, die wegen der Klimaschutzmaßnahmen auf die Gebäude zukommen, sind Erhaltung- und Instandsetzungskosten, die sowieso von der Vermieterseite getragen werden müssen und gar nicht umgelegt werden können. Das weiß die Wohnungswirtschaft auch und fürchtet sich vor dem Widerstand der Mieter:innen bei Modernisierungsmieterhöhungen, die die Trennung der Kosten nicht so genau nehmen. Ich habe zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen betreut. Meist forderte die Vermieterseite 150 bis 200 Euro mehr Miete. Meist hat sie am Schluss 50 Euro mehr bekommen.

Mit dem Zukunftsentscheid verbessern wir unsere Situation, weil ein transparenter, nachvollziehbarer Plan für die Erreichung der Klimaziele bis 2040 erarbeitet wird. Wenn dann auch noch alle Akteure an den Tisch kommen, sich beteiligen und am Ende die Umsetzung auch unterstützen, werden wir umso günstiger ans Ziel kommen.

Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre!

Dr. Rolf Bosse

Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg

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Aktuelles: Grundsteuer-Schock ab 2025? Mieterverein bietet neuen Online-Check

Der Mieterverein zu Hamburg stellt ab sofort einen neuen Online-Check zur Verfügung, mit dem Mieter:innen der Hansestadt die voraussichtlichen Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 auf ihre Wohnungen ermitteln können. Grundlage der Reform ist die Neubewertung von Grundstücken, die zu veränderten Steuersätzen führt. Auf der Website des Mietervereins können Mieter:innen nach Eingabe ihrer Adresse die voraussichtliche Grundsteuer berechnen. Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins, betont die Bedeutung der frühen Information: „Wer mehr zahlen muss, sollte Rücklagen bilden.“ Bosse fordert zudem, dass die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umgelegt werden darf, da es sich um eine Vermögenssteuer handelt, die derjenige zu entrichten hat, dem das Vermögen, also Grundstück und Gebäude, gehört. 

Die Reform wurde durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts notwendig, das Hamburger Modell („Fläche-Lage-Modell“) könnte jedoch Schwächen haben. „Für ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern in Wilhelmsburg wird dieselbe Grundsteuer fällig wie in Blankenese, solange es nur dieselben Lagemerkmale hat,“ erläutert Bosse. „Dabei besteht der Verdacht, dass eines der beiden Grundstücke deutlich mehr wert sein könnte als das andere.“

Urteil: Fassadenbewuchs lockt Ratten an: Mieterin klagt erfolgreich

Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 1. September 2022, 714 C 71/21

Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek musste klären, wer dafür verantwortlich ist, dass keine Ratten in eine Mietwohnung gelangen. Eine Mieterin beschwerte sich, dass Rankgitter und Fassadenbepflanzungen Ratten den Zugang zu ihrer Wohnung erleichtern. Sie habe regelmäßig eine Ratte in der Wohnung vorgefunden und den Vermieter um Abhilfe gebeten. Doch dieser sah sich nicht in der Verantwortung.

Das Gericht entschied zugunsten der Mieterin. Der Vermieter habe die Pflicht, die Wohnung während der Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Dies sei nicht geschehen, da der Vermieter nach der Mangelanzeige keine Maßnahmen ergriffen habe. Zeugen und ein Sachverständiger bestätigten, dass eine Ratte über den Balkon und die Rankpflanzen in die Wohnung gelangt war. Der unkontrollierte Wuchs der Pflanzen auf der Fassade, der bis in den Balkon der Mieterin reichte, sei der Grund für die Anwesenheit der Ratten.

Das Gericht sah in der Möglichkeit der Ratten, über die Rankpflanzen auf den Balkon zu gelangen, eine Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung. Die Mieterin konnte die Balkontür nicht mehr öffnen, ohne das Eindringen der Ratten zu riskieren. Auch dass die Fassadenbepflanzung bereits bei Mietbeginn vorhanden war, änderte nichts daran, dass die Wohnung nun einen Mangel aufwies. Der Vermieter hatte keinen Rückschnitt der schnell wachsenden Pflanzen wie dem Blauregen veranlasst, was als Verstoß gegen seine Instandhaltungspflicht gewertet wurde. Der Einwand des Vermieters, es handele sich um einen Einzelfall, wurde zurückgewiesen. Ratten seien nachtaktiv und daher sei es möglich, dass andere Mieter den Befall nicht bemerkt haben.

Kommentar: Ein Rattenbefall in der Wohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar. Die Vermieterseite kann unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung aufgefordert werden. Es kommt zudem auch eine Mietminderung in Betracht. Die Schädlingsbeseitigungskosten trägt in der Regel die Vermieterseite, soweit die Mietparteien den Mangel nicht verschuldet haben. Regelmäßig anfallende Kosten, in der Regel zur Vorbeugung eines Schädlingsbefalls, können bei Vereinbarung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mietparteien umgelegt werden.

Mieter-Tipp: Prüfen Sie Ihre Betriebskosten!

Aktuell finden viele Mieter:innen ihre Betriebskostenabrechnung im Briefkasten. Mit dieser rechnet die Vermieterseite einmal jährlich über die Vorauszahlungen für die Nebenkosten ab. Dabei kommt es jedoch immer wieder zu Fehlern und Unstimmigkeiten. Jede zweite Betriebskostenabrechnung, die wir prüfen, enthält Fehler! Damit alle Mieter:innen in Hamburg für das Thema sensibilisiert sind, hat der Mieterverein nun eine Kampagne gestartet. Alle Infos rund um die Betriebskosten finden Mieter:innen auf der Mieterverein-Webseite. Machen Sie unseren kostenlosen Online-Check, und prüfen Sie selbst, ob die Höhe der einzelnen Betriebskosten im Rahmen liegt oder eventuell zu hoch ist. Diese Infos zur Betriebskostenabrechnung sollten Sie kennen:

• Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur dann die Nebenkosten zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ausnahme: Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
• Es gibt 17 verschiedene Kostenarten, die in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind. Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Instandhaltungskosten sind nicht auf Mieter umlegbar!
• Zwei Urteile des Bundesgerichtshofs bringen Änderungen: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelgebühren nicht über die Betriebskosten auf alle umgelegt werden. Sie dürfen einen Anbieter frei wählen (Urteil vom 18. November 2021, I ZR 106/20). Mietkosten für Rauchwarnmelder dürfen Vermieter auch nicht mehr umlegen (Urteil vom 11. Mai 2022, VIII ZR 379/20).
• Spätestens zwölf Monate nach Ende einer Abrechnungsperiode muss die Abrechnung dem Mieter vorliegen, sonst verfallen die Nachforderungen des Vermieters. Mieter können die Abrechnung nur innerhalb von zwölf Monaten ab Erhalt beanstanden.

Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien

Wohnraummangel, Mieterhöhungen und steigende Heizkosten – die Themen Wohnen und Mieten sind omnipräsent in den Medien. Als Interessenvertretung von Hamburgs Mieter:innen beteiligt sich der Mieterverein zu Hamburg an der öffentlichen Diskussion und wird von vielen regionalen und überregionalen Medien zitiert. An dieser Stelle finden Sie eine Auswahl der aktuellen Berichte und Beiträge.

• Der Zukunftsentscheid für mehr Klimaschutz war erfolgreich, nun warnt die Wohnungswirtschaft reflexartig vor steigenden Mieten. Im Hamburger Abendblatt findet Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, deutliche Worte: Die Wohnungswirtschaft habe sich „bis 2021 an niedrigen Zinsen und hohen Renditen gesättigt und will nun nichts übrig haben, um ihren Teil der Verantwortung zu übernehmen? So geht es nicht. Der billige Versuch, jetzt Mieterschutz und Klimaschutz gegeneinander auszuspielen, darf nicht verfangen.“

• Mieterhöhung um 29 Prozent - das ist nur mit der Indexmiete möglich. NDR Markt berichtet über einen Fall, bei dem der Mieterverein die Mieterhöhung zumindest von 400 auf 200 Euro im Monat reduzieren konnte. Dass solche Erhöhungen viele Mieter:innen betreffen, wissen wir. Unserer Schätzung nach sind fast die Hälfte aller Neuvermietungen von der Indexmiete betroffen.

• Standen Sie auch schon mal unschlüssig mit der Bohrmaschine im Badezimmer und überlegten, ob Sie ihr neues Regal wirklich anbohren dürfen? Die Rechtslage erklärt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, in diesem Artikel.

• Die Heizkosten für Fernwärme sind 2022 stark gestiegen – oft ungerechtfertigt! Rolf Bosse rät allen betroffenen Mieter:innen, Widerspruch einzulegen, um überhöhte Rechnungen anzufechten. Mieter:innen haben oft keinen direkten Vertrag mit dem Fernwärme-Anbieter, daher müssen die Vermieter:innen aktiv werden. Jetzt handeln und die Frist nicht verpassen!

• Familien, Alleinerziehende, Senioren oder Studierende: Viele finden einfach nichts Bezahlbares. Die Wohnungsnot ist größer denn je, aber keiner will mehr bauen. Und einige Eigentümer lassen sich Tricks einfallen, um Profite trotz schlechter Wohnverhältnisse der Mieterinnen und Mieter zu erwirtschaften. Wie schlimm ist die Situation und welche Alternativen gibt es?

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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg 

Tel: (0 40) 8 79 79-0
mieterverein-hamburg.de

info@mieterverein-hamburg.de

Impressum | Datenschutz

Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.),

Siegmund Chychla (1. Schriftführer).

Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg,

Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8.

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118

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