Liebe Leserinnen und Leser,
die Sonne scheint und der Sommer beginnt. Wir genießen die Wärme und das Licht, verbringen unsere Tage lieber draußen und planen unseren Urlaub. Wie ist das Budget? Ließ sich im vergangenen Jahr etwas ansparen? Oder verzehrten die gestiegenen Kosten Gehälter und Renten? Vielen wird es so ergangen sein. Und eine Entwarnung ist nicht in Sicht, die Inflation bleibt hoch. Zudem trudeln die Abrechnungen über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2022 ein und werden auch uns hier im Mieterverein in den nächsten Wochen zunehmend beschäftigen.
Das ist auch gut so! Denn jede zweite Abrechnung ist falsch, das ist seit Jahren eine feste Größe. Die Frage ist nur, wie falsch ist sie? Lohnt sich ein Einspruch, der womöglich das Verhältnis zum Vermieter belastet? Um dies in allen Einzelfällen zu klären, arbeiten wir an technischer Unterstützung, Abfragedialoge, die die Kosten einzelner Positionen mit den Durchschnittswerten des Betriebs- und Heizkostenspiegels vergleichen und eine erste Orientierung für die Klärung der nächsten Schritte bieten.
Probieren Sie unsere kostenlosen Angebote selbst aus und testen sie unsere Online-Checks! Mitglieder können gleich eine Beratungsanfrage über unseren Mitgliederbereich stellen! Geben Sie uns Feedback, wie Sie den Umgang mit diesen Werkzeugen erleben!
Ganz nebenbei ist mittlerweile die Erhebungsphase für den neuen Mietenspiegel gestartet. Damit er pünktlich zum Jahresende fertig wird, werden nun die aktuellen Wohndaten der Hamburger Mieter:innen stichprobenartig erhoben. Vor allem über die Höhe ihrer Miete und den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung müssen die Befragten Auskunft geben. Die erhobenen Zahlen werden um Daten aus der Wohnungswirtschaft ergänzt. Die Methodik zur Auswertung dieser Daten wird diskutiert und abgestimmt im Arbeitskreis Mietenspiegel. Ich darf nun erstmals mitwirken und gehöre diesem Gremium an.
Nur Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder erhöht wurden, finden Eingang in den Mietenspiegel. Mieten, die seit Jahren unverändert sind, nicht. Diese Vorgabe hat nicht gerade einen dämpfenden Einfluss auf die Mietenentwicklung. Ebenso wenig der Umstand, dass auch Mieten, die aufgrund einer Indexvereinbarung erhöht wurden, berücksichtigt und Teil der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ werden.
Schon der letzte Mietenspiegel im Jahr 2021 war rekordverdächtig. Satte 7,3 Prozent stiegen die Mieten im Schnitt gegenüber 2019. Eine Prognose für 2023 wage ich nicht, rechne aber mit keiner Entspannung. In München stieg der Mietenspiegel gerade um 21 Prozent. Das ist mehr, als die bisherige abgesenkte Kappungsgrenze innerhalb von drei Jahren erlaubt: 15 Prozent. Laut Ampel-Koalitionsvertrag soll dieser Wert auf elf Prozent gesenkt werden. Bitte wenden Sie sich an Ihre örtlichen FDP-Abgeordneten, damit diese Herrn Buschmann daran erinnern. Es kann sein, dass Sie die Kappungsgrenze brauchen.
Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Verschaffen Sie sich mit unserer neuen Rubrik zur Pressearbeit einen Überblick über unser Wirken. Seien Sie eingeladen, uns und unsere Pressearbeit zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT! Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre!
Dr. Rolf Bosse
Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg
P.S. Besuchen Sie uns auf facebook! Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen. |
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Aktuelles: Grüne Inseln im Häusermeer
Sie sind ebenso rar wie begehrt: Kleingärten. In der Titelgeschichte unser Juniausgabe haben wir einige der grünen Inseln im Häusermeer besucht und mit Naturfreunden inmitten oder am Rand des Großstadtdschungels gesprochen. Längst haben die Laubenpieper das ihnen lange anhaftende Spießer-Image abgeschüttelt. Wir berichten über den Generationswandel in den Vereinen und sprechen mit Dirk Sielmann, dem Vorsitzenden des Landesbundes der Gartenfreunde in Hamburg, über den aktuellen Hype um die Kleingärten und die Konkurrenz zum Wohnungsbau.
Außerdem berichten wir über den geplanten Abriss der Sternbrücke und den Bürgerprotest gegen die neue „Monsterbrücke“, der fünf Wohnhäuer, Kultureinrichtungen und 80 Bäume zum Opfer fallen sollen. Wir stellen die jährliche Mietenstudie des Gymnasiums Ohmoor vor. Die Neuvertragsmieten klettern weiter stetig nach oben: Wer heute einen neuen Vertrag abschließt zahlt durchschnittlich 14,75 Euro pro Quadratmeter, das sind 50 Cent mehr als 2022. Im Hamburger Umfeld ist der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr sogar noch drastischer. Doch es gibt auch gute Nachrichten zu vermelden: Das Tafelsilber der Stadt wird nicht länger verkauft, denn die Bürgerschaft hat eine Verfassungsänderung beschlossen und Grund und Boden bleiben zukünftig in städtischer Hand – ein Erfolg zweier Volksinitiativen, die der Mieterverein zu Hamburg unterstützt hat. Eine weitere Volksinitiative haben wir uns genauer angeschaut: „Hamburg enteignet“ fordert die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen und konnte bereits 18.231 Stimmen für das Anliegen sammeln. Die Ini will Wuchermieten stoppen und damit Mieter:innen schützen.
In unserer Serie „Stadtteil-Rundgang“ spazieren wir gemeinsam mit Nicole Wilde durch das Herz von Barmbek, die Fuhlsbüttler Straße. Wilde lebt und arbeitet seit rund 25 Jahren im Umfeld der „Fuhle“ und hat deren Entwicklung auf dem Weg zur modernen Magistrale aus nächster Nähe miterlebt. Wir berichten über den Rahmenplan Berliner Tor und darüber, wie das anarchische Areal bis 2045 aufwendig umgestaltet werden soll. Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre. Sollten Sie Fragen oder kritische Anmerkungen haben, schreiben Sie uns an: info@mieterverein-hamburg.de, Betreff: Mieterjournal. Über Lob freuen wir uns natürlich auch. Hier geht es zum MieterJournal. |
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Urteil: Betriebsbeschränkungen wegen Corona – Störung der Geschäftsgrundlage
BGH-Urteil vom 23. November 2022 – XII ZR 96/21
Die Mieterin eines Friseursalons stellte die Mietzahlung während der aufgrund von Corona staatlich veranlassten Schließung entsprechender Läden in Höhe von monatlich 4.000 Euro in dem Zeitraum Mai bis Juli 2020 ein. Der Vermieter erhob Zahlungsklage, die in den Vorinstanzen erfolgreich war. Ein vom Vermieter zu vertretender Mangel, der eine Mietminderung gerechtfertigt hätte, habe nicht vorgelegen.
Auch der Bundesgerichtshof hält den Mietzahlungsanspruch für begründet. Die Schließung des Ladens sei nach behördlicher Anordnung erfolgt und stelle insoweit keinen vom Vermieter behebbaren Mangel dar. Insbesondere sei die Überlassung des Ladens dem Vermieter zu dem vereinbarten Zweck nicht unmöglich gewesen. Es komme jedoch eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Die pandemiebedingten Beschränkungen fallen hiernach nicht allein in den Risikobereich der Mieter. Hierbei sei jeweils zu klären, inwieweit aufgrund herausragender Nachteile ein Festhalten am Vertrag der Mieterin unzumutbar sei. Die wirtschaftliche Existenz müsse zwar nicht gefährdet sein. Gleichwohl habe die Mieterin den Nachweis der Unzumutbarkeit zu führen. Hierbei habe sie zum einen darzulegen, dass sie sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht hätte. Soweit jedoch auch eine gewisse Kompensation durch staatliche Zuwendungen erfolgt seien beziehungsweise unter Umständen Einnahmen durch Untervermietung der nicht benötigten Räume entstanden sind, habe die Mieterin sich diese anrechnen zu lassen. Allein der Vortrag eines Umsatzrückgangs in den Monaten April bis August 2020 in Höhe von 26 Prozent sei nicht ausreichend.
Kommentar: Der BGH hat bereits in vergleichbaren Fällen entschieden, dass ein pauschaler Vortrag eines Rückgangs der Einkünfte die Mietzahlungsverpflichtung nicht entfallen lässt. Diese Rechtsprechung überrascht nicht, zumal die vertragliche Verpflichtung bezüglich der Mietzahlung allein das Rechtsverhältnis zwischen Vermietern und Mietern betrifft. Gleichwohl dürften regelmäßig auch Gewerbevermieter Interesse an einer einvernehmlichen Regelung bezüglich einer in diesen Fällen reduzierten Mietzahlung haben, zumal ansonsten kurz- bis mittelfristig Geschäftsaufgaben nicht auszuschließen sind und dauerhafte Mietausfälle drohen.
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Mietertipp: Gemeinsam mieten
Möchten mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung anmieten, gibt es einige Besonderheiten zu beachten. Wer unterzeichnet den Vertrag, wer ist Ansprechpartner und wie kann die Gemeinschaft aufgelöst werden? Trennt sich eine Wohngemeinschaft aus persönlichen oder beruflichen Gründen, stellt sich oft die Frage, was aus dem gemeinsamen Mietvertrag wird. Die Beantwortung dieser Fragen hängt – wie immer – von der genauen Ausgestaltung des Vertrags ab. - Mietvertragspartei werden alle, die den Vertrag unterschrieben haben. Wird später ein Lebens- oder Ehepartner mit in die Wohnung aufgenommen, kann der Vermieter dies zwar grundsätzlich nicht verhindern, aber eine Aufnahme als Vertragspartei verweigern.
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Die Mietenden können sich darauf einigen, dass nur einer von beiden Vertragspartei wird. Erfahrungsgemäß verlangen Vermieter jedoch die Aufnahme beider Interessenten, da er dann auf zwei Schuldner zurückgreifen kann.
- Alle Vertragsparteien können nur gemeinsam agieren, zum Beispiel Mieterhöhungen zustimmen oder ablehnen. Umgekehrt müssen stets alle Mieter vom Vermieter angeschrieben werden.
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Haben beide Mieter den Vertrag gemeinsam abgeschlossen, können beide nur gemeinsam kündigen. Weigert sich eine Vertragspartei, die Kündigung gemeinsam auszusprechen, kann derjenige von dem Auszugswilligen (notfalls gerichtlich) gezwungen werden, eine gemeinsame Kündigung zu erklären. Nach Vertragsbeendigung besteht kein gesonderter Anspruch desjenigen, welcher gern in der Wohnung bleiben möchte, auf Abschluss eines neuen Vertrags.
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Eine Besonderheit stellt die Möglichkeit der gerichtlichen Zuweisung einer Ehewohnung gem. § 1361 b BGB dar: Zur Vermeidung von unbilligen Härten kann ein Ehepartner während des Trennungsjahrs verlangen, dass ihm der andere Ehepartner die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung überlässt. Dieser Anspruch besteht unabhängig von der Frage, wer von beiden den Mietvertrag unterzeichnet hat.
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Pressespiegel: Der Mieterverein in den Medien
Wohnraummangel, Indexmiete und steigende Heizkosten – die Themen Wohnen und Mieten sind omnipräsent in den Medien. Als Interessenvertretung von Hamburgs Mieter:innen beteiligt sich der Mieterverein zu Hamburg an der öffentlichen Diskussion und wird von vielen regionalen und überregionalen Medien zitiert. An dieser Stelle finden Sie ab sofort eine Auswahl der aktuellen Berichte und Beiträge. |
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Warum es sich lohnt, eine Eigenbedarfskündigung ganz genau zu prüfen, erklärt Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, in der Süddeutschen Zeitung.
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Seit Jahren lässt Eigentümer Sven B. ein Altbauhaus in der Grindelallee verfallen, auch hohe Bußgeldern des Bezirks schrecken ihn nicht ab. Jetzt will die Politik endlich einschreiten und plant, einen Treuhänder einzusetzen. Dazu Dr. Rolf Bosse in der Hamburger Morgenpost: „Das ist wie eine Enteignung auf Zeit.“ (Paywall)
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Trotz der erfreulich hohen Zahl an im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnungen kann von einer Entspannung auf dem Hamburger Wohnungsmarkt leider keine Rede sein. „Es wurden lediglich bereits vor Energiekrise und Inflation begonnene Projekte fertiggestellt. Die aktuellen Genehmigungszahlen zeigen aber, dass der massive Einbruch vom Jahr 2021 nicht überwunden wurde“, erklärt Dr. Rolf Bosse in Hinz&Kunzt.
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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg
Tel: (0 40) 8 79 79-0
mieterverein-hamburg.de info@mieterverein-hamburg.de
Impressum | Datenschutz
Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.), Siegmund Chychla (1. Schriftführer). Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg, Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8. Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118
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