Aktuelles | Urteil | Mieter-Tipp

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Liebe Leserinnen und Leser,

das Jahr neigt sich seinem Ende zu. Es kommt mit den Feiertagen die Zeit des Rückblicks und der Standortbestimmung. Welche Anliegen beschäftigen die öffentliche Debatte, was treibt die Menschen um? Was bedeutet das für den Mieterverein zu Hamburg? Ich bekomme im täglichen Dialog mit unseren Mitgliedern mit, wie sehr sie sich sorgen um die Energiekosten und sich fragen, ob sie künftig ihre Miete zahlen können. Die Beratungsanfragen zu Betriebs- und insbesondere zu Heizkostenabrechnungen haben enorm zugenommen.

Unser Ziel ist es, jeden Fall zu klären und bestmöglich Hilfestellung zu bieten. Konsequent mobilisiert der Mieterverein dafür zusätzliche Ressourcen und geht neue Wege in der Beratung, um seinen Mitgliedern in gewohnter Qualität zur Seite zu stehen. Sie sollen sich auch in Zukunft auf uns verlassen können! Darum haben wir uns nicht nur personell erheblich vergrößert, auch die Digitalisierung treiben wir voran. Im aktuellen MieterJournal informieren wir über unsere Arbeit und unser Beratungsangebot (siehe Aktuelles). Machen Sie sich ein Bild, wie vielfältig der Mieterverein ist, und lassen Sie uns wissen, was Sie gut finden, was Sie verändern würden und was Sie vermissen!

Lassen Sie sich nun wie immer mit diesem Newsletter über unsere Tätigkeit und die Entwicklung in Rechtsprechung und Wohnungspolitik informieren. Seien Sie eingeladen, uns zu unterstützen, Feedback zu geben und natürlich auch unsere Hilfe in Anspruch zu nehmen, denn: UNSER RAT ZÄHLT!

Ich wünsche Ihnen eine interessante Lektüre!

Dr. Rolf Bosse
Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg

P.S. Besuchen Sie uns auf facebook! Auf unserer facebook-Seite versorgen wir Sie täglich mit aktuellen Informationen rund ums Mieten und Wohnen.

Aktuelles: Titelstory des MieterJournals: So tickt der Mieterverein

Die Digitalisierung schreitet voran, die Zahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wächst, ebenso die Zahl Ratsuchender – beim Mieterverein zu Hamburg ist einiges im Umbruch. Dabei haben wir ein Ziel fest im Blick: Wir möchten unseren Mitgliedern die bestmögliche Beratung anbieten – ob vor Ort, per Telefon, E-Mail oder über den Mitgliederbereich auf unserer Webseite. Worauf es bei unserer Arbeit ankommt und wie wir konstant unsere Angebote erweitern und dabei immer digitaler werden, lesen Sie in der Titelgeschichte der Dezemberausgabe des MieterJournals. 

Besonders die hohen Energie- und Heizkosten machen Mieterinnen und Mietern aktuell zu schaffen und sorgen für einen hohen Beratungsbedarf bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, wie Dr. Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, im Editorial erklärt. Dabei sei nicht nur die kompetente Beratung im Einzelfall wichtig, sondern auch der Einsatz des Mietervereins auf politischer Ebene. Denn Bürgerinnen und Bürger, die sich ihre Energiekosten nicht mehr leisten können, brauchen dringend Unterstützung.

Bei hohen Mieten ist das Wohngeld eine Hilfe für Mieterinnen und Mieter. Mit der zum Jahreswechsel geplanten Wohngeldreform werden vermutlich drei Mal so viele Menschen wie bisher davon profitieren können. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum neuen Wohngeld lesen Sie auf Seite 25 im MieterJournal oder hier. Übrigens: Auch wer keinen Anspruch auf diese Leistung hat und eine hohe Betriebskostennachzahlung nicht stemmen kann, sollte trotzdem nicht zögern, einen Antrag auf einen einmaligen Zuschuss beim Jobcenter zu stellen.

Außerdem berichten wir auf Seite 27 über den beachtlichen Erfolg der Volksinitiativen „Keine Profite mit Boden & Miete“. Die vom Mieterverein zu Hamburg mit ins Leben gerufenen Volksinitiativen haben nach langen Verhandlungen mit dem Hamburger Senat bundesweit einzigartige Anpassungen der Boden- und Wohnungspolitik erreicht. Damit ist es den Initiativen gelungen, den Ausverkauf von Boden in Hamburg zu stoppen und für dauerhafte Mietpreisbindung zu sorgen.

In unserer Serie „Stadtteil-Rundgang“ erkunden wir gemeinsam mit dem ehemaligen Journalisten und Wahl-Volksdorfer Ernstwalter Clees den ländlichen Stadtteil im Nord-Osten Hamburgs, der aufgrund seiner Größe über vier U-Bahn-Stationen verfügt. Wir berichten über die Neugestaltung des Hopfenmarkts und über Hamburgs Housing-First-Modellprojekt, das Obdachlose dabei unterstützt, wieder Fuß zu fassen.  

Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre. Sollten Sie Fragen oder kritische Anmerkungen haben, schreiben Sie uns an: info@mieterverein-hamburg.de, Betreff: Mieterjournal. Über Lob freuen wir uns natürlich auch.

BGH-Urteil: Vermieter darf Kosten für Müllmanagement umlegen

BGH-Urteil vom 5. Oktober 2022 – VIII ZR 117/21

Die Vermieterin einer großen Wohnanlage beauftragte ein Unternehmen damit, regelmäßig zu kontrollieren, ob die Mülltonnen korrekt befüllt sind. Es sollte der falsch eingeworfene Müll im Bedarfsfall sortiert werden. Die entstehenden Kosten wurden den Bewohnerinnen und Bewohnern in der Betriebskostenabrechnung als Teil der Müllkosten in Rechnung gestellt. Ebenso wurden die anfallenden Wartungskosten für die Rauchwarnmelder berechnet.

Die Mieterinnen und Mieter weigerten sich, die Kosten in Höhe von 22 Euro zu zahlen. Ihrer Auffassung nach handele es sich hierbei um nicht umlagefähige Betriebskosten. Sie verklagten die Vermieterin auf Rückzahlung des bereits eingezogenen Betrags. Das Amts- sowie das Landgericht wiesen die Klage ab, da es sich um umlagefähige Betriebskosten handele.

Dieser Ansicht schloss sich auch der BGH an. Aufwendungen für ein „Müllmanagement“ seien keine Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen wären. Ebenso komme es nicht darauf an, dass eine fehlerhafte Mülltrennung regelmäßig nur einem Teil der Bewohner anzulasten ist. Die Vermieter seien im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks zur Beauftragung der Müllbeseitigung verpflichtet. Die Betriebskostenposition „Müllbeseitigung“ umfasse hierbei auch notwendige Sortierungen, zumal es sich auch um Maßnahmen zwecks Reduzierung weiterer Restmüllkosten handele. Daher verstoße die Beauftragung eines separaten Dienstleisters nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip. Die klagenden Mieter konnten keine durch die Beauftragung des Müllmanagements entstehenden höheren Gesamtmüllkosten nachweisen. Diesbezüglich hätten sie jedoch die Darlegungs- und Beweislast.

Gleichzeitig seien auch die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder nicht zu beanstanden. Hierbei handele es sich um regelmäßig anfallende notwendige Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der Funktion und daher nicht um nicht umlagefähige Instandsetzungen. Die vertragliche Regelung bezüglich der Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz-und Brandmeldeanlage umfasse vorliegend auch die Wartungskosten für Rauchwarnmelder.

Kommentar: Die Entscheidung überrascht nicht. Maßnahmen der Müllvermeidung dienen regelmäßig auch einem effizienten Einsatz erforderlicher Müllbehältnisse und können daher auch eine Reduzierung der „eigentlichen“ Müllentsorgungskosten ermöglichen. Allerdings können Mieter häufig keine sinkenden Müllkosten feststellen.  Unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit entsprechender Maßnahmen besteht daher eine vermieterseitige Pflicht zur jeweiligen Überprüfung der Notwendigkeit. Ansonsten entstehen lediglich unnötig weitere Betriebskosten. Ebenso ist regelmäßig zu hinterfragen, ob entsprechende Maßnahmen, jedenfalls im zumutbaren Rahmen, durch die Hausmeister erfolgen können, zumal auch bezüglich dieser Betriebskostenposition häufig nicht geringe Kosten anfallen. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder ist darauf zu achten, dass keine Kosten der Anmietung dieser Geräte enthalten sind, die nicht umlagefähig und daher ausschließlich vom Vermieter zu tragen sind.

Mieter-Tipp: Es weihnachtet sehr

In der Adventszeit ist es der Wunsch vieler Mieterinnen und Mieter, nicht nur ihre Wohnung, sondern auch den Balkon und Hausflur mit Lichterketten, Adventsschmuck oder Girlanden zu dekorieren. Doch welche Vorhaben dürfen im Hinblick auf die Hausgemeinschaft umgesetzt werden? Und was gilt eigentlich in der Silvesternacht? Gibt es eine rechtliche Ausnahme in dieser besonderen Nacht zum Jahreswechsel im Hinblick auf Lärmstörungen?

• Es bleibt Mietern unbenommen, die Wohnung weihnachtlich nach ihrem Geschmack zu dekorieren. Zu beachten ist lediglich, dass sich die Dekoration später wieder entfernen lässt.
• Sobald es zu einer Außenwirkung kommt, muss auf die Belange der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Eine übermäßige Dekoration des Hausflurs oder Balkons ist nicht zulässig. Im Hausflur erlauben die Gerichte allenfalls einen Adventskranz an der Haustür.
• Auf Balkonen ist auch die Lichtimmission für den Verkehr zu beachten, denn dieser sollte nicht abgelenkt werden durch Lichtinstallationen von Weihnachtsfans.
• Die in den Hausordnungen verankerte Nachtruhe ab 22 Uhr ist zwar auch in der Silvesternacht maßgeblich, allerdings gehen die Gerichte in dieser besonderen Nacht von einer „erweiterten Toleranzgrenze“ aus.
• Dennoch gilt in der Silvesternacht das allgemeine Rücksichtnahmegebot: Nachdem das neue Jahr lautstark begrüßt worden ist, sollten Lärmstörungen mit zunehmender Nachtzeit vermieden werden.
• Beim Zünden von Feuerwerk oder Silvesterkrachern muss darauf geachtet werden, dass kein Personen- oder Sachschaden entsteht. Böllern im Treppenhaus oder dem Hauseingang sollte unterlassen werden.

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Dr. Rolf Bosse c/o
Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V.
Beim Strohhause 20, 20097 Hamburg 

Tel: (0 40) 8 79 79-0
mieterverein-hamburg.de

info@mieterverein-hamburg.de

Impressum | Datenschutz

Vorstand: Dr. Rolf Bosse (Vors.), Marielle Eifler (Stellv. Vors.),

Siegmund Chychla (1. Schriftführer).

Registriert bei: Freie und Hansestadt Hamburg,

Justizbehörde, Justizamt, Aktenzeichen: 900.50-8.

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer DE118719118

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